「本当の利回り算出法 2026年版」

よく、SNS、主にYoutubeで、「区分マンションはダメだ！」とか「ボロ戸建ては終わり」「郊外一棟もので大損！」など、

「物件種類」や「エリア」について「ああだこうだぶった斬る」のが流行っていますが、真面目に言いますと、まったく無意味です。

ダメだったり、終わりだったり、大損する、「本当の核心ナンバーワン」は【買値】だからです。

特に悪名高き「新築区分マンション」も、【買値】次第では大成功になります。

＜買値＞

たとえば、23区内の駅徒歩5分の20㎡ワンルーム区分が4000万円で売っていて、「そのまま4000万円で買ったら」ローン返済すると毎月1万円赤字だとして、「3000万円で買ったら」毎月3万円黒字に大逆転します。

ここで

「でも4000万円の物件は3000万円では買えないだろ！」

と突っ込みが聞こえるようですが、おっしゃる通りでもあり／おっしゃる通りではない、とお伝えしたいです。

23区内の駅徒歩5分の新築ならほぼ100％、3/4に値下げしてくれないでしょう。少なくとも2025年時点では。

＜エリア＞

まず、「エリア」についてずらしてみましょう。

23区内でなく、東京都下の物件だとしたら？

23区内に1時間くらいで通える埼玉千葉神奈川エリアの物件だとしたら？

23区内に来るのに、2時間以上掛かる関東周縁部の物件だとしたら？

＜築年数＞

次に「築年数」をずらしてみましょう。

新築ではなく、築5年なら？

築10年、20年なら？

築50年なら？築100年、200年なら？

築1000年なら？（法隆寺は1300年以上だそうです）

エリア、築年数という、誰でも知っている不動産のシンプルな要素を少し動かすだけです。

最新鋭の建築技術や知識は不要で、宅建知識など不動産売買についての知識などまったく関係ありません。

「エリア」を少し、100キロか150キロ、

「築年数」も少し、50年か100年そっと動かすだけです。

それだけで、価格は半分とか1/3、1/4以下になります。

さてこれからが本題です。

安くなっても家賃も下がったら意味ないのではないか？

というわけで、次は家賃です。

＜家賃＞

長くなったので結論を言ってこの回は終わります。

「実際の買値」VS「実際の家賃」

これが最も重要で、なのにあまり誰も語らない核心なのです。

＜今回の結論＞

「実際の買値」÷「実際の家賃」＝「本当の利回り」

売値や想定家賃ではない、という点が重要です。ここがわからないと投資家とは言えず、お客様であって騙される（騙すというより気づけないだけですが）目に遭います。

これが今回の結論です。

買値や家賃をどうやってコントロールできるか、次回お話ししましょう。お楽しみに。